Surat Perjanjian Jual Beli Rumah: Klausul Wajib dan Strukturnya

Surat perjanjian jual beli rumah, atau lebih dikenal sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukan sekadar dokumen kesepakatan biasa. Untuk transaksi tertentu, terutama pembelian rumah dari developer yang masih dalam tahap pembangunan, hukum bahkan mengatur secara spesifik bagaimana dokumen ini harus dibuat dan klausul apa saja yang wajib ada di dalamnya.

 

Kalau kamu sudah memahami definisi umum dan fungsi surat jual beli rumah, artikel ini akan mengajakmu lebih dalam ke strukturnya, mulai dari kapan PPJB wajib dibuat notariil, hingga klausul-klausul yang menentukan seberapa kuat posisi hukummu sebagai pembeli.

 

Baca juga: Surat Jual Beli Rumah: Pengertian, Jenis, Fungsi, Isi, dan Perbedaannya dengan AJB

PPJB Notariil vs PPJB Bawah Tangan

Secara umum, PPJB sebenarnya tidak wajib dibuat di hadapan notaris. Selama memenuhi syarat sah perjanjian sesuai Pasal 1320 KUHPerdata, PPJB yang dibuat di bawah tangan pun tetap sah secara hukum.

 

Namun, ada pengecualian penting yang sering tidak disadari pembeli: jika PPJB dibuat oleh pelaku pembangunan (developer) untuk rumah tapak atau rumah susun yang masih dalam proses pembangunan, PPJB tersebut wajib dibuat dalam bentuk akta notariil, sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang lebih lanjut diatur teknisnya dalam Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019.

 

Aturan ini juga menetapkan bahwa developer baru boleh memasarkan rumah dengan sistem PPJB setelah progres pembangunan mencapai minimal 20% dari keseluruhan proyek, serta seluruh perizinan yang diperlukan sudah dipenuhi. Ketentuan ini dibuat untuk melindungi pembeli dari risiko developer yang menjual unit sebelum benar-benar siap membangun.

 

Dari sisi kekuatan hukum, PPJB notariil berbentuk akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna di persidangan, sementara PPJB bawah tangan tetap sah tetapi posisi pembuktiannya lebih lemah jika terjadi sengketa dan perlu dibuktikan lebih jauh keabsahannya.

11 Klausul Wajib dalam PPJB Notariil

Berdasarkan PP Nomor 12 Tahun 2021, PPJB yang dibuat notariil oleh developer wajib memuat 11 klausul berikut. Memahami fungsi masing-masing klausul akan membantumu menilai apakah PPJB yang ditawarkan kepadamu sudah cukup melindungi kepentinganmu sebagai pembeli.

 

1. Identitas para pihak — memastikan penjual (developer) dan pembeli teridentifikasi secara jelas dan sah secara hukum.
2. Uraian objek PPJB — deskripsi rinci unit yang dibeli, termasuk lokasi, nomor kavling/unit, luas tanah dan bangunan, serta gambar arsitektur, untuk menghindari sengketa soal objek yang diperjualbelikan.
3. Harga rumah dan tata cara pembayaran — mencantumkan nilai transaksi secara pasti beserta skema pembayaran, baik cash bertahap maupun KPR.
4. Jaminan pelaku pembangunan — pernyataan developer bahwa unit akan diselesaikan sesuai spesifikasi dan jadwal yang dijanjikan.
5. Hak dan kewajiban para pihak — mengatur secara rinci apa yang menjadi tanggung jawab developer dan apa yang menjadi kewajiban pembeli.
6. Waktu serah terima bangunan — menentukan tenggat waktu pasti kapan unit harus diserahterimakan, sekaligus dasar klaim jika terjadi keterlambatan.
7. Pemeliharaan bangunan — mengatur masa garansi atau tanggung jawab developer atas kerusakan yang muncul setelah serah terima.
8. Penggunaan bangunan — batasan dan ketentuan penggunaan unit sesuai peruntukannya.
9. Pengalihan hak — mengatur apakah dan bagaimana PPJB dapat dialihkan ke pihak lain sebelum AJB diterbitkan.
10. Pembatalan dan berakhirnya PPJB — konsekuensi jika salah satu pihak membatalkan kesepakatan, termasuk pengembalian dana yang sudah dibayarkan.
11. Penyelesaian sengketa — mekanisme yang akan ditempuh jika terjadi perselisihan, mulai dari musyawarah hingga jalur hukum.

 

Kalau ada satu atau lebih dari klausul di atas yang tidak tercantum dalam PPJB yang ditawarkan kepadamu, sebaiknya kamu mempertanyakannya langsung ke developer sebelum menandatangani.

 

Baca juga: Surat Jual Beli Rumah di Atas Materai: Aturan, Nilai, dan Fungsinya

PPJB Tidak Bisa Dijadikan Bukti Peralihan Hak

Meski dibuat secara notariil dan memiliki kekuatan pembuktian sempurna, PPJB tetap tidak bisa dijadikan bukti bahwa kepemilikan rumah sudah berpindah kepadamu. PPJB hanya berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang mengikat kedua pihak, sementara perpindahan hak kepemilikan secara sah hanya bisa terjadi melalui Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT setelah seluruh persyaratan, termasuk pelunasan dan pembayaran pajak, terpenuhi.

 

Baca juga: Apa Itu Akta Jual Beli Rumah? Ini Fungsinya!

Kapan Kamu Perlu Waspada Terhadap PPJB yang Ditawarkan?

Sebelum menandatangani PPJB, terutama untuk pembelian rumah indent dari developer, ada baiknya kamu memeriksa beberapa hal berikut:

• Apakah progres pembangunan sudah mencapai minimal 20%, sesuai syarat yang diwajibkan sebelum developer boleh menjual dengan sistem PPJB.
• Apakah PPJB dibuat dalam bentuk akta notariil, bukan sekadar perjanjian di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh developer.
• Apakah seluruh 11 klausul wajib di atas tercantum secara lengkap dan jelas, terutama soal jaminan penyelesaian pembangunan dan konsekuensi keterlambatan.

 

 

Memahami struktur dan klausul wajib dalam surat perjanjian jual beli rumah akan membantumu menilai apakah dokumen yang ditawarkan benar-benar melindungi kepentinganmu, bukan hanya menguntungkan satu pihak saja. Ini menjadi semakin penting ketika kamu membeli rumah yang masih dalam tahap pembangunan dari developer.

 

Di Citra Homes Halim, proses PPJB dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku, lengkap dengan klausul-klausul yang melindungi hak kamu sebagai pembeli, sehingga kamu tidak perlu khawatir soal keabsahan maupun kelengkapan dokumennya. Kamu bisa menghubungi tim resmi kami atau berkunjung ke marketing gallery untuk mendapatkan informasi lebih lanjut mengenai unit yang tersedia dan proses pembeliannya.