Surat Jual Beli Rumah di Atas Materai: Aturan, Nilai, dan Fungsinya

Surat jual beli rumah wajib dibuat di atas materai senilai Rp10.000 per dokumen, sesuai ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai. Kewajiban ini berlaku karena surat jual beli rumah memenuhi dua kriteria sekaligus: merupakan dokumen yang menerangkan kejadian perdata, sekaligus mencantumkan nilai uang yang hampir selalu di atas Rp5 juta.

 

Meski begitu, masih banyak orang yang keliru memahami fungsi materai dalam dokumen jual beli rumah, mulai dari kapan wajib digunakan, berapa nilainya, sampai apa risikonya kalau dilewatkan. Berikut penjelasan lengkapnya.

Dasar Hukum Bea Meterai

Aturan mengenai bea meterai di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai, yang mulai berlaku sejak 1 Januari 2021 dan menggantikan Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 yang sudah tidak relevan dengan kondisi transaksi modern, termasuk dokumen elektronik.

 

Undang-undang ini disusun berdasarkan empat asas: kesederhanaan, keadilan, kepastian hukum, dan kemanfaatan. Salah satu perubahan pentingnya adalah penyederhanaan tarif dari sebelumnya dua nominal (Rp3.000 dan Rp6.000) menjadi satu tarif tunggal Rp10.000, sekaligus menaikkan batas nilai dokumen yang kena bea meterai dari semula di atas Rp1 juta menjadi di atas Rp5 juta.

 

Aturan pelaksanaannya diperkuat melalui Peraturan Pemerintah Nomor 86 Tahun 2021 tentang Pengadaan, Pengelolaan, dan Penjualan Meterai, serta Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 2022 tentang Pemberian Fasilitas Pembebasan dari Pengenaan Bea Meterai untuk dokumen-dokumen tertentu.

Kapan Surat Jual Beli Rumah Wajib Pakai Materai?

Berdasarkan Pasal 3 UU Nomor 10 Tahun 2020, bea meterai dikenakan pada dua kategori dokumen berikut.

 

1. Dokumen yang menerangkan kejadian perdata — termasuk di dalamnya surat perjanjian, surat keterangan, surat pernyataan, dan dokumen sejenis. Surat jual beli rumah, baik dalam bentuk SPJB maupun PPJB, masuk kategori ini karena berfungsi menerangkan kesepakatan jual beli antara penjual dan pembeli.
2. Dokumen yang menyatakan jumlah uang lebih dari Rp5 juta — mencakup dokumen yang menyebutkan penerimaan uang, atau berisi pengakuan bahwa suatu utang telah dilunasi sebagian maupun seluruhnya.

 

Karena nilai transaksi rumah pada praktiknya hampir selalu berada jauh di atas Rp5 juta, surat jual beli rumah secara otomatis memenuhi kedua kriteria tersebut sekaligus, sehingga wajib dibubuhi materai agar memiliki kekuatan pembuktian yang optimal.

 

Baca juga: Surat Jual Beli Rumah: Pengertian, Jenis, Fungsi, Isi, dan Perbedaannya dengan AJB

Berapa Nilai Materai yang Berlaku?

Sesuai Pasal 5 UU Nomor 10 Tahun 2020, bea meterai dikenakan dengan tarif tunggal sebesar Rp10.000 per dokumen, berlaku sejak 1 Januari 2021.

 

Yang perlu kamu perhatikan, bea meterai dihitung per dokumen asli, bukan per halaman. Namun, jika surat jual beli rumah dibuat dalam beberapa rangkap yang masing-masing berfungsi sebagai dokumen asli (misalnya satu rangkap untuk penjual dan satu rangkap untuk pembeli), maka masing-masing rangkap tersebut tetap memerlukan materai tersendiri, karena masing-masing dianggap sebagai alat bukti yang berdiri sendiri.

Jenis-Jenis Meterai yang Bisa Digunakan

UU Nomor 10 Tahun 2020 mengenal tiga bentuk meterai yang sah digunakan, tergantung format dokumennya.

 

1. Meterai tempel — bentuk fisik yang ditempelkan langsung pada dokumen kertas, dengan ciri umum berupa lambang Garuda Pancasila, frasa "Meterai Tempel", dan angka nominal, ditambah unsur pengaman khusus untuk mencegah pemalsuan.
2. Meterai elektronik (e-meterai) — digunakan untuk dokumen dalam bentuk elektronik, seperti PDF atau dokumen yang ditandatangani secara digital, dan telah berlaku resmi sejak 6 Oktober 2021.
3. Meterai dalam bentuk lain — dibuat melalui mesin teraan meterai digital, sistem komputerisasi, atau teknologi percetakan tertentu, umumnya digunakan oleh notaris atau instansi dengan volume dokumen besar.

Bagaimana Jika Surat Jual Beli Rumah Tidak Dibubuhi Materai?

Perlu dipahami, tidak adanya materai tidak membuat surat jual beli rumah otomatis batal secara hukum, karena keabsahan perjanjian tetap ditentukan oleh syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, bukan oleh ada tidaknya materai.

 

Meski begitu, materai tetap punya konsekuensi nyata, terutama saat dokumen tersebut hendak digunakan sebagai alat bukti resmi, misalnya dalam proses persidangan atau penyelesaian sengketa. Jika dokumen belum bermeterai atau bea meterainya kurang dibayar, kamu harus melakukan Pemeteraian Kemudian (Nazegelen) di Kantor Pos sebelum dokumen tersebut bisa dijadikan alat bukti.

 

Konsekuensinya, kamu akan dikenakan sanksi administrasi sebesar 100% dari bea meterai yang terutang, sehingga total yang harus dibayar menjadi dua kali lipat dari nilai materai seharusnya, yaitu Rp20.000 untuk dokumen yang seharusnya bermeterai Rp10.000.

Cara Mendapatkan e-Meterai yang Sah

Untuk dokumen elektronik, e-meterai hanya boleh diperoleh melalui kanal resmi yang ditunjuk pemerintah, seperti platform resmi Peruri (e-meterai.co.id) atau mitra distribusi resmi lainnya seperti kantor pos dan bank rekanan.

 

Berhati-hatilah terhadap penjual e-meterai tidak resmi di luar kanal tersebut, karena e-meterai palsu tidak memiliki kode unik yang valid dan bisa membuat dokumenmu dianggap tidak bermeterai sah, selain berisiko terhadap sanksi hukum bagi penggunanya.

Kesalahan Umum Soal Materai dalam Surat Jual Beli Rumah

Beberapa kesalahan berikut sering terjadi dan sebaiknya kamu hindari.

1. Mengira materai membuat dokumen otomatis sah secara hukum, padahal keabsahan perjanjian ditentukan oleh syarat sah perjanjian, bukan oleh ada tidaknya materai.
2. Menempelkan materai setelah dokumen ditandatangani, padahal materai idealnya sudah terpasang sebelum atau saat penandatanganan, dan ditandatangani dengan tanda tangan yang menyentuh sebagian materai dan sebagian kertas.
3. Menggunakan satu materai untuk beberapa rangkap dokumen, padahal setiap rangkap yang berfungsi sebagai dokumen asli memerlukan materainya sendiri.
4. Membeli materai dari sumber yang tidak resmi, sehingga berisiko mendapatkan materai palsu yang tidak memiliki kekuatan hukum.
5. Tidak menyadari bahwa dokumen elektronik juga wajib menggunakan e-meterai, bukan hanya dokumen fisik yang dicetak di atas kertas.

Baca juga: Kenapa Surat Perjanjian Jual Beli Rumah Penting? Perannya Krusial

 

Materai bukan sekadar formalitas administratif, melainkan elemen yang memperkuat posisi hukum surat jual beli rumah, terutama saat dokumen tersebut dibutuhkan sebagai alat bukti di kemudian hari. Dengan memahami dasar hukum, nilai, jenis, hingga risiko jika terlewat, kamu bisa memastikan setiap dokumen transaksi rumahmu memiliki kekuatan pembuktian yang optimal.

 

Kalau kamu membeli rumah langsung dari developer yang berpengalaman seperti Citra Homes Halim, urusan dokumen seperti ini tidak perlu kamu pikirkan sendirian. Setiap tahap transaksi, mulai dari penyusunan surat perjanjian hingga pembubuhan materai yang sesuai ketentuan, didampingi oleh tim profesional yang memastikan semuanya berjalan sesuai prosedur hukum yang berlaku.

 

Kamu bisa menghubungi tim resmi Citra Homes Halim atau berkunjung ke marketing gallery untuk informasi lebih lanjut mengenai unit yang tersedia dan proses pembelian yang transparan.