Berapa Pajak Jual Beli Rumah Second vs Rumah Baru? Ini Beda Hitungan dan Risikonya

News

01 September 2026

Apa Perbedaan Pajak Rumah Second dan Rumah Baru?

Secara umum, transaksi rumah second melibatkan pembeli dan pemilik lama secara langsung. Sementara itu, pembelian rumah baru biasanya dilakukan melalui developer yang sudah memiliki sistem administrasi dan legalitas tersendiri.

1. Pajak Rumah Second

Pada transaksi rumah second, terdapat beberapa komponen pajak yang perlu diperhatikan:

PPh Final Penjual: Umumnya sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau dasar pengenaan pajak sesuai ketentuan yang berlaku. Pajak ini menjadi kewajiban penjual.
BPHTB Pembeli: Dibayarkan oleh pembeli dengan tarif 5% setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan daerah.
PPN: Transaksi rumah second antarperorangan pada umumnya tidak dikenakan PPN seperti penjualan rumah baru oleh Pengusaha Kena Pajak.
PBB: Kamu perlu memastikan kewajiban PBB atas properti sudah dilunasi. Tunggakan pajak dari periode sebelumnya sebaiknya diselesaikan sebelum transaksi.

Artinya, meskipun harga rumah second terlihat lebih murah, kamu tetap perlu memperhitungkan pajak dan biaya administrasi lainnya sebelum menentukan anggaran.

2. Pajak Rumah Baru dari Developer

Pembelian rumah baru dari developer memiliki struktur biaya yang sedikit berbeda. Beberapa komponen yang perlu diperhatikan antara lain:

BPHTB: Menjadi salah satu kewajiban pembeli dengan tarif sesuai ketentuan pemerintah daerah.
PPN: Rumah baru yang dijual oleh developer PKP pada prinsipnya dapat dikenakan PPN sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku. Besarannya dan kemungkinan mendapatkan insentif pemerintah perlu dicek berdasarkan periode transaksi.
PPh Penjual: Kewajiban pajak penghasilan atas pengalihan hak oleh developer pada dasarnya menjadi kewajiban pihak penjual dan biasanya sudah diperhitungkan dalam transaksi.
PBB: Untuk proyek perumahan, administrasi PBB dan pemecahan bidang biasanya dikoordinasikan oleh developer sesuai proses legalitas proyek.

Salah satu keuntungan membeli rumah baru adalah proses administrasi biasanya lebih terstruktur karena pembeli bertransaksi dengan badan usaha yang menangani legalitas proyek.

Contoh Hitungan Pajak Jual Beli Rumah Senilai Rp1 Miliar

Supaya lebih mudah dipahami, bayangkan kamu membeli rumah seharga Rp1 miliar.

Untuk rumah second, BPHTB secara sederhana dapat dihitung menggunakan rumus:

BPHTB = 5% × (Harga Perolehan - NPOPTKP)

Misalnya NPOPTKP di wilayah transaksi adalah Rp80 juta, maka dasar perhitungannya menjadi Rp920 juta. BPHTB secara ilustratif adalah Rp46 juta.

Selain itu, penjual perlu memperhitungkan PPh Final. Jika menggunakan nilai transaksi Rp1 miliar sebagai dasar pengenaan, PPh 2,5% secara sederhana adalah Rp25 juta dan menjadi kewajiban penjual.

Untuk rumah baru, kamu perlu memperhatikan BPHTB sekaligus PPN apabila transaksi tersebut memang terutang PPN. Dengan harga Rp1 miliar, PPN secara nominal dapat menjadi komponen yang cukup besar jika tidak mendapatkan fasilitas atau insentif pemerintah yang berlaku.

Karena itu, jangan hanya bertanya, "berapa harga rumahnya?" Tanyakan juga berapa total dana yang harus disiapkan sampai proses akad selesai.

Risiko Administrasi yang Perlu Kamu Waspadai

Selain nominal pajak, perbedaan rumah second dan rumah baru juga terletak pada tingkat kerumitan administrasinya.

Pada rumah second, kamu perlu lebih aktif memastikan dokumen dan kewajiban pajak telah diselesaikan. Misalnya, validasi pembayaran BPHTB dan PPh dapat menjadi bagian dari proses sebelum AJB ditandatangani. Jika terdapat masalah administrasi, proses transaksi bisa ikut tertunda.

Kamu juga perlu memastikan tidak ada tunggakan PBB yang belum diselesaikan oleh pemilik sebelumnya. Hal-hal seperti ini sebaiknya dibicarakan sejak awal agar tidak menjadi sumber perselisihan setelah transaksi berjalan.

Sementara itu, pembelian rumah baru dari developer umumnya menawarkan proses yang lebih terstruktur. Dokumen proyek, legalitas tanah, dan administrasi unit biasanya dikoordinasikan oleh pihak developer bersama notaris/PPAT dan pihak terkait.

Meski begitu, bukan berarti kamu boleh langsung percaya tanpa melakukan pengecekan. Tetap tanyakan status sertifikat, PBG, pajak, biaya akad, serta komponen lain yang termasuk atau tidak termasuk dalam harga jual.

Checklist Pajak Sebelum Membeli Rumah

Sebelum membayar tanda jadi atau DP, kamu bisa menggunakan checklist sederhana berikut:

Rumah second: Pastikan PPh penjual dan BPHTB pembeli sudah dihitung sesuai ketentuan.
Rumah second: Cek status pembayaran PBB dan pastikan tidak ada tunggakan.
Rumah baru: Pastikan apakah harga sudah termasuk PPN atau terdapat kewajiban tambahan.
Keduanya: Tanyakan biaya notaris, AJB, balik nama, dan administrasi lainnya.
Developer: Cek apakah terdapat promo yang menanggung sebagian atau seluruh biaya legalitas dan pajak.
Sebelum akad: Minta rincian biaya secara tertulis agar tidak ada pengeluaran yang mengejutkan.

Pilih Hunian dengan Biaya Awal yang Lebih Transparan

Jika kamu ingin mengurangi kerumitan administrasi saat membeli rumah, memilih proyek dari developer yang memiliki legalitas dan proses transaksi yang jelas dapat menjadi pertimbangan.

Salah satunya adalah Citra Homes Halim, khususnya Cluster Villandry di kawasan Halim Perdanakusuma, Jakarta Timur. Selain menawarkan hunian dengan konsep modern, lokasi ini berada dekat berbagai akses transportasi seperti LRT Jabodebek, Stasiun Kereta Cepat Whoosh Halim, serta akses tol.

Dari sisi legalitas, calon pembeli juga dapat menanyakan secara langsung mengenai status SHM, PBG, proses balik nama, serta rincian biaya transaksi sebelum mengambil keputusan. Transparansi seperti ini penting agar kamu mengetahui seluruh kewajiban finansial sejak awal.

Pada akhirnya, mengetahui berapa pajak jual beli rumah bukan sekadar soal menghitung persentase pajak. Kamu juga perlu memperhitungkan biaya legalitas, status dokumen, kemungkinan insentif, dan biaya lain yang muncul hingga proses akad selesai.

Jika kamu sedang mempertimbangkan hunian baru, Citra Homes Halim bisa menjadi salah satu pilihan yang kamu survei dan bandingkan. Hubungi tim pemasaran Citra Homes Halim untuk mendapatkan informasi unit, rincian biaya, simulasi pembelian, serta detail promo legalitas yang sedang tersedia sebelum menentukan pilihan.