Proses Beli Rumah dari Developer, Ini Alurnya!

Memahami proses beli rumah dari developer penting dilakukan sebelum kamu membayar booking fee atau menandatangani dokumen apa pun. Membeli rumah primary memang menawarkan banyak keuntungan, mulai dari kondisi bangunan yang masih baru hingga pilihan skema pembayaran yang beragam.

 

Namun, kamu tetap perlu teliti terhadap legalitas, isi perjanjian, jadwal pembangunan, biaya tambahan, dan mekanisme serah terima agar transaksi berjalan aman sampai sertifikat berpindah nama. Oleh karena itu, simak pembahasan lengkapnya disini, ya!

Tahapan Proses Beli Rumah dari Developer

Setelah melakukan riset, kamu bisa masuk ke tahap transaksi. Secara umum, alurnya terdiri dari beberapa tahap berikut.

1. Bayar Booking Fee

Booking fee digunakan untuk mengunci unit atau blok rumah yang kamu pilih. Sebelum membayar, pastikan terdapat dokumen atau formulir pemesanan yang menjelaskan harga, unit, jadwal pembayaran, dan ketentuan booking fee.

 

Jika pembelian direncanakan menggunakan KPR, perhatikan klausul mengenai kondisi ketika pengajuan kredit ditolak. Jangan hanya mengandalkan penjelasan lisan dari sales. Pastikan ketentuan pengembalian atau penggunaan booking fee tercantum secara tertulis dalam Formulir Pemesanan Rumah (FPR).

2. Pilih Skema Pembayaran

Developer biasanya menawarkan beberapa pilihan pembayaran, tergantung proyek dan kebijakan yang berlaku.

 

Cash keras berarti kamu melunasi harga rumah sesuai jadwal yang disepakati, biasanya dalam waktu relatif singkat. Skema ini terkadang memiliki penawaran harga tertentu.

 

Ada juga cash bertahap atau in-house, yaitu pembayaran langsung kepada developer dalam beberapa tahap sesuai perjanjian.

 

Sementara itu, KPR bank memungkinkan kamu membiayai pembelian melalui fasilitas kredit dari bank. Jika memilih KPR, siapkan dokumen penghasilan, identitas, dan dokumen properti yang dibutuhkan sejak awal.

3. Tandatangani PPJB

Setelah pemesanan dan skema pembayaran disepakati, transaksi dapat masuk ke tahap PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

 

Dokumen ini penting karena mengatur hak dan kewajiban para pihak sebelum proses jual beli final dilakukan. Jangan sekadar membubuhkan tanda tangan. Baca detail mengenai spesifikasi bangunan, harga, jadwal pembayaran, estimasi serah terima, ketentuan pembatalan, hingga konsekuensi apabila terjadi keterlambatan.

 

Jika ada poin yang tidak kamu pahami, tanyakan kepada pihak developer atau notaris/PPAT sebelum menandatangani.

4. Pantau Pembangunan Unit

Untuk rumah indent, kamu perlu memantau perkembangan pembangunan secara berkala. Jangan ragu meminta informasi mengenai progres pembangunan dan estimasi penyelesaian sesuai jadwal yang telah disepakati.

 

Pada tahap ini, kamu juga dapat memastikan status sertifikat tanah induk dan dokumen terkait tetap jelas. Jika terdapat perubahan jadwal atau spesifikasi, pastikan komunikasinya terdokumentasi.

5. Serah Terima Kunci dan BAST

Ketika rumah selesai, jangan terburu-buru menandatangani BAST atau Berita Acara Serah Terima sebelum memeriksa kondisi fisik unit.

 

Periksa dinding dan lantai dari retak yang tidak wajar, kondisi pintu dan jendela, instalasi listrik, saluran air, sanitasi, atap, hingga kemiringan lantai dan keramik.

 

Jika menemukan kekurangan, dokumentasikan dengan foto dan sampaikan kepada developer. Pastikan hasil pemeriksaan dan permintaan perbaikan tercatat dengan jelas.

6. AJB dan Balik Nama Sertifikat

Tahap berikutnya adalah proses jual beli final melalui Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Dalam skema yang mensyaratkan pemecahan sertifikat, sertifikat induk perlu diproses menjadi sertifikat per unit sebelum proses balik nama dilakukan sesuai mekanisme transaksi.

 

Setelah proses selesai, kepemilikan sertifikat dapat dicatat atas nama pembeli sesuai ketentuan yang berlaku.

BACA JUGA: Rumah Second vs Rumah Baru: Mana yang Lebih Untung untuk Investasi?

Persiapan Sebelum Membeli Rumah dari Developer

Sebelum memilih unit, jangan hanya fokus pada desain rumah, harga, atau promo yang ditawarkan. Luangkan waktu untuk melakukan pengecekan terhadap developer dan kondisi properti.

1. Cek Legalitas dan Rekam Jejak Developer

Kamu bisa mulai dengan memastikan status legalitas tanah induk, seperti SHM atau SHGB, serta dokumen perizinan bangunan dan pemanfaatan tanah yang relevan. Untuk proyek tertentu, informasi pengembang dan perumahan juga dapat dicek melalui sistem resmi pemerintah seperti SIKUMBANG.

 

Selain itu, kamu bisa melihat rekam jejak proyek yang pernah dikerjakan developer serta memastikan informasi perusahaan dan asosiasi yang dicantumkan memang dapat diverifikasi.

 

Jika pembelian menggunakan KPR, lakukan pemeriksaan kondisi kredit pribadi melalui SLIK OJK. Langkah ini membantu kamu mengetahui riwayat kredit sebelum mengajukan KPR ke bank. Dengan begitu, kamu dapat mengurangi risiko mengeluarkan booking fee sebelum mengetahui apakah kondisi finansialmu memenuhi persyaratan pembiayaan.

2. Cek Biaya di Luar Harga Rumah

Jangan menganggap harga yang tercantum pada brosur sebagai seluruh biaya yang harus kamu keluarkan. Tanyakan sejak awal komponen biaya yang menjadi tanggung jawab pembeli.

 

Beberapa biaya yang mungkin muncul antara lain BPHTB, PPN sesuai ketentuan perpajakan, jasa notaris/PPAT, AJB, balik nama sertifikat, serta biaya penyambungan utilitas seperti listrik dan air.

 

Jika ada program insentif pajak seperti PPN Ditanggung Pemerintah, pastikan kamu mengecek syarat dan periode berlakunya karena kebijakan dapat berubah.

 

Selain itu, perhitungkan juga biaya setelah rumah ditempati, seperti IPL atau Iuran Pengelolaan Lingkungan apabila berlaku di kawasan tersebut.

3. Waspada akan Risiko Transaksi

Sebagai pembeli, kamu perlu memahami isi perjanjian dan menyimpan seluruh bukti transaksi. Jika developer terlambat menyerahkan unit, tidak memenuhi spesifikasi yang disepakati, atau mengalami masalah dalam pelaksanaan kewajibannya, dokumen perjanjian menjadi bagian penting dalam melihat hak dan kewajiban masing-masing pihak.

 

Hindari pula kesalahan seperti tergiur promo DP rendah tanpa menghitung biaya keseluruhan, tidak mengecek akses jalan, mengabaikan kondisi lingkungan dan histori banjir, atau melakukan pembayaran ke rekening pribadi.

 

Selalu lakukan pembayaran melalui rekening resmi perusahaan developer dan simpan bukti transfer, kuitansi, formulir pemesanan, PPJB, hingga dokumen serah terima.

 

Memahami proses beli rumah dari developer membuat kamu bisa mengambil keputusan dengan lebih tenang, mulai dari mengecek legalitas dan rekam jejak developer, memilih skema pembayaran, membaca PPJB, memantau pembangunan, memeriksa kondisi rumah saat BAST, hingga memastikan proses AJB dan balik nama berjalan sesuai ketentuan.

 

Jika kamu sedang mencari hunian baru di Jakarta Timur, Citra Homes Halim bisa menjadi salah satu pilihan yang kamu pertimbangkan. Cek detail unit, harga, legalitas, spesifikasi, serta pilihan pembiayaan yang tersedia agar pembelian rumah pertamamu dapat dipersiapkan dengan lebih matang dan aman.

 

BACA JUGA: Cara Membaca Simulasi Cicilan Rumah KPR, Ini Komponen Utamanya!